不動産所得に関する確定申告の豆知識
１、不動産所得とは
不動産所得とは、不動産（土地、建物）などの貸付けによる所得を指します。
したがって、アパート経営やマンション経営による賃貸収入の他、建物を賃貸する場合の権利金や契約の更新の対価として収受する更新料、広告のための土地や建物の一部を利用させる場合の収入なども不動産所得に含まれます。
不動産所得は、以下の計算式で求めることができます。
不動産所得 ＝ 総収入額 － 必要経費
２、 経費にする事ができるもの
必要経費の定義としては不動産収入を得るために直接必要な費用と明記されています。
「領収書があれば何でも経費」ではありません。不動産経営が自らの事業で、その収入を得るために必要な費用ということですから、
家事費になるような食事代、家賃(事務所に要する部分以外)、車両維持費(不動産経営に使用した分を除く)などは経費にできないのです。
主な経費にする事ができる費用は以下のとおりです。
①不動産取得税
②火災保険料
③登記費用
④不動産仲介手数料
⑤固定資産税
⑥修繕費
⑦仲介手数料(賃貸分)
⑧減価償却費
⑨借入金の利息
⑩管理組合への管理費
⑪修繕積立金(一定の適用条件有)
⑫管理会社への管理費
⑬賃貸物件の水道光熱費
⑭管理会社との打ち合わせ費
⑮通信費(郵便、電話、インターネット料など不動産にかかわる部分のみ)
⑯不動産関連書籍
⑰税理士報酬
⑱立退き料
などです。ご参考ください。
３、不動産経営が事業的規模の場合
まずは青色申告の承認申請書を提出し、毎年、青色申告による確定申告をしておくことです。
その後、その不動産事業が大きくなり事業的規模になった場合には、青色事業専従者給与といって、青色事業専従者給与の
届出を提出すれば、不動産経営を手伝ってくれている親族へ給料を支払った場合に経費にすることが可能となります。
※事業的規模とは不動産所得だけで生計が成り立つ規模のことをいい、おおむね5棟又は10室以上の不動産経営をいいます。
また、青色事業専従者給与のみならず、65万円の「青色申告特別控除」が活用できます。
青色申告特別控除とは、必要経費の他、さらに65万円を不動産所得から差し引ける制度のことです。
青色事業専従者給与の活用と65万円の青色申告特別控除の活用は、不動産所得の節税に大いに役立ちます。
ただし、青色事業専従者給与を支給した配偶者や親族は、103万円以下の給与でも配偶者控除や扶養控除の対象外と
なりますので、シミュレーションをして選択していく事が重要となります。
また、不動産経営は将来の相続とも密接な関係にあります。その財産をどうやって、かつ少ない税金の負担で子、
孫の世代に渡していくか。それには将来を見据えた対策が必要になります。長期的な考え方、目線が必要になります。
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